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窝趣公寓好课上线,打造出租率高的绿色生活空间

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来源:搜狐财经

​窝趣公寓研究院【好课】栏目上线,该栏目是源于窝趣公寓研究院在公寓运营领域的探索与实践,结合当下公寓人所关注的问题,为公寓从业人员提供优质课程。第一期课程以《从产品与工程出发打造长租公寓绿色生活空间》,主讲人是拥有14年酒店、公寓运营及技术管理经验的窝趣产品中心副总裁梁崑。

以下内容整理自本次线上课。

近十年来,我国的国民经济一直高速发展。城市化进程稳步推进,城市用地面积、城市人口数量逐步增大,但我们同样不能回避在中国城市化发展的进程中,引发的诸多环境问题。

城市中得人口的过度集中以及城市建筑高层化趋势导致了水土流失、大气污染、水体污染、 城市噪声污染、电磁辐射污染、热岛效应等。虽然人类的居住水平和条件在不断的提升,但是居住环境的恶化、环境的污染、人际关系的冷漠等城市病正在蔓延。

结合当下人类新的生活方式和居住环境特点,居住空间要进行一些产品、材料、工艺上的改进和打造,进行可持续的发展,特别是长租公寓。

新的生活方式和居住特点

◆随着工作与生活方式的改变,城市新型移居人群开启“移动”生活,越来越多的年轻人选择在异地“移动”式的工作和生活,因此极大的扩充了长租公寓市场的需求。

◆随着高节奏、高强度的工作方式,城市新型移居人群对于生活品味和舒适度的要求变高。

◆公寓是各类有不同习惯的人的群居,半私密半开放的生活占据主流。

◆随着长租公寓市场的发展和租客的需求,健康、干净、整洁、舒适、环保等核心要素成为公寓健康居住环境打造的根本着眼点。

◆健康的长租公寓居住体验是保持城市新型移居人群健康生活和工作体验的保证,更是对一个城市产生依赖和信任基础,也有助于城市经济创新和创造价值能力土壤的培养。

产品规划视角

从生活品味和公寓长租体验的需求来说,产品的规划不仅仅是硬件设施的单一打造,而应该是复合的产品规划。目前公寓行业普遍存在的是单一的硬件产品的打造,简单的把墙体进行粉刷翻新,简单的对家具进行替换,但是窝趣认为真正好的居住环境需要的是具有复合能力的、多维的、通过良好产品规划和设计的、通过空间规划和设计的,让租客可以在这个空间里实现真正意义上的个性生活方式的全方位的体验:

1在生活空间上,租客需要更多的独处,同时也需要与他人进行互动的轻社交环境。在产品的空间设计上一定要考虑到对租客个人私密行为的保证,让租客拥有私密空间不受他人干扰,又能有空间让租客之间进行健康的、适度的交流。既能让租客感觉到自己是自由的、安全的,同时又能与他人建立和睦的共同生活环境。

2在产品空间上,需要更干净的收纳空间,体验功能的满足。在有限的空间里面,让收纳和功能实现有效的配合,让产品的设计更有利于体验者的维度,让租客不觉得杂乱又减少在整理上的时间开销,当租客有诉求的时候,又有相应的功能支持。

3在体验空间上,要从人体的五官感受出发,视觉上看到的更明亮、更干净、更舒适的环境;嗅觉上呼吸到新鲜的空气,好的空气质量让人身心更健康,同时也影响了睡眠,空气的流通在空间设计上是非常重要的环节;触觉上在产品的材质的选用、工艺的控制给予更好的体验;听觉上的隔音效果等。

4在节能设计上,让租客住的舒心又能合理的控制成本,不仅仅涉及资源的利用,更涉及能耗的控制。好的节能设计能够让租客在用水、用电、网络资源上得到更好的体验和合理的资源分配。

市场上公寓产品的囚徒困境

1高性价比的消费需求与市场供给产品的不平衡。公寓产品大多来自旧改物业,相对新建来说改造成本更高,在投资和市场回报的角度上,这类产品更多是结合了物业本身的空置率来调整的,因此项目周边的生活配套和环境方面可能存在一定的瑕疵,这与市场上租客高性价比的消费需求存在一定的矛盾点。

2 与酒店类产品相比,公寓项目成本相对偏高。公寓在功能的设置和设定上会更多、更全,在材料的运用和产品的选择上相对来说会有一定的差异,包括物业成本、建造成本、运营成本、维护成本等,若不能对项目的各项成本进行合理的控制,很容易出现投资回报低的问题,导致产品的投入产出的不均衡。

3 在公寓市场上,产品易同质化与租客差异化需求的不平衡。不平衡来源于缺少系统的、整体的产品规划,因此市场上存在产品结构混乱、产品的应用与装修简单粗暴,导致产品同质化和非标严重。

4 公寓产品研发周期长与行业市场变化快的不平衡。公寓产品研发需要对市场需求进行有效的洞察和分析,需要通过实践及终端用户体验后进行信息反馈,因此在整体的产品研发上面动力不足、能力有限、难以形成行业标准。

科学分析材料与工艺的选择

◆贵的不等于对的;贵的材料不见得和客户的体验真正的匹配,家装市场上材料是非常复杂的,消费者难以辨别,盲目追求单项产品的档次高,并不能真正的服务于整个产品的体验感受。

◆在选择原材料的时候必须考虑到材料本身的特性,选择原材料要考虑材料本身的污染源,易维护的、简洁的

比如地板,砖比石材、木材好维护(上图为仿木纹砖)

比如墙面,墙纸品相更好、成本更高,但是维护成本也会更高,乳胶漆不会影响品相与效果,也会更好维护

简洁的原材料在施工上更容易实现,平衡成本

◆选择材料原料减少人工处理环节;越是原装的材料越环保,越健康。

◆交付之前必须对所有的材料做清理、室内空间的空气有效的净化处理、最终效果的检测,以达到合规的、人体健康的标准。如家具除甲醛处理、墙体的苯的处理。

◆整个空间设计上面尽量的简洁,越繁复的设计对工程的要求越高,对材料的选择和工程的控制二次的污染加工加大。

窝趣认为良好的空间体验环境不仅仅只是视觉上的美,更重要是身心上的舒适,所以在设计上要简洁大方有效不失品味与格调,才能让租客使用的更长久,而不是一时的新鲜。

5、健康居住环境的未来与展望 

◆更智能。体现在核心功能的应用上,让租客更有效方便的掌握居住环境,更安全、更自主、更可控,比如通过智能锁和远程的控制提高公寓的安全。

◆更便捷。更有效的节约租客业余时间的分配。

◆更理性。合理的投入与产出,未来的产品应该是高品但不奢侈,高效但不低坪的。

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